兩周內(nèi)六家上市房企定增方案獲批，房企融資“第三支箭”開始發(fā)力了。

(相關(guān)資料圖)

6月16日，招商蛇口成為“第三支箭”出臺后，首單成功取得注冊批文的房企。其后6月27日，保利發(fā)展、大名城、福星股份和中交地產(chǎn)定增方案獲批；6月29日，陸家嘴發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金獲批。

所謂“第三支箭”，是指對房企股權(quán)融資的政策支持?！暗谝恢Ъ笔切刨J支持，“第二支箭”是發(fā)債支持。

2022年11月，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，業(yè)內(nèi)稱為“金融十六條”。隨后，金融機構(gòu)紛紛行動，房企融資的政策支持迎來“三箭齊發(fā)”。

不過，截至2023年上半年，房企融資仍未回暖，加上樓市銷售平淡，房地產(chǎn)行業(yè)尚未走出困境。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年5月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，為2020年以來單月融資的新低。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-6月，TOP100企業(yè)拿地總額5920億元，拿地規(guī)模同比下降10.2%，仍有超五成百強房企未投資拿地。

克而瑞在近期一份研報中直言，“2022年四季度以來雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。”

從信貸支持名單上看，萬科獲得了六家國有大行的意向融資支持，總規(guī)模超過 3000億元；此外，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、中海、華潤、招商蛇口、金地及綠城中國均獲得兩家及以上銀行支持。

從發(fā)債支持名單上看，龍湖、美的置業(yè)、新城控股、萬科、金地、旭輝、綠城中國等房企拿到儲架式注冊發(fā)行債券額度。

而目前風(fēng)險曝露的房企如恒大、融創(chuàng)、泰禾、金科等，以及一些出現(xiàn)在違約邊緣的房企，均不在名單之中。

都是對優(yōu)質(zhì)房企、白名單房企“錦上添花”，沒人對困境房企“雪中送炭”。對房企的融資支持，分化非常明顯。

從中也可看出，本輪房地產(chǎn)支持政策有助于扭轉(zhuǎn)市場的悲觀預(yù)期，防范風(fēng)險向正常經(jīng)營企業(yè)擴散，但并沒有為出險房企背書之意。

而且，無論是銀行的意向授信額度，還是儲架式注冊發(fā)行債券額度，還是擬籌劃非公開發(fā)行股票，目前大多數(shù)房企并未拿到真金白銀。

關(guān)于信貸支持，“金融十六條”中明確，對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。以官方文件形式正式明確銀行合理支持地產(chǎn)項目融資的免責(zé)條款，意在打消銀行項目審批的顧慮，政策力度不可謂不大。

問題是責(zé)任可免，損失誰補？商業(yè)銀行，在商言商，后續(xù)實際貸款依然要經(jīng)過銀行的審核。

而且目前對房地產(chǎn)企業(yè)融資限制的“三條紅線”并未取消，政策對于風(fēng)險防范仍未放松，謹慎心態(tài)可見一斑。

發(fā)債支持能否落實，也要看市場買不買賬?？紤]到美元債違約已成為普遍現(xiàn)象，只有白名單房企才有希望拿到真金白銀。

像龍湖能夠以3%左右的利率發(fā)債，而萬達只能因市況未達公司預(yù)期而中止發(fā)行公債券注冊程序，市場有自己的選擇。

信貸需要擔(dān)保抵押，發(fā)債需要信用，股權(quán)融資則需要投資者有成為股東的信心。在萬一破產(chǎn)的清償順序中，股權(quán)在債權(quán)之后，債權(quán)又分優(yōu)先和普通。

房企清償順序一般為：

破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆?wù)；

消費性購房債權(quán)，就是購房者權(quán)益；

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，可以理解為建筑工人權(quán)益；

擔(dān)保物權(quán)，一般對應(yīng)銀行等融資機構(gòu)設(shè)定抵押的貸款；

職工勞動債權(quán)，就是員工工資獎金等；

稅款；

普通債權(quán)，包括境內(nèi)公司債，境外（多為美元）債，應(yīng)付賬款（供應(yīng)商），理財產(chǎn)品，商票，之類。

看到這個順序，大家就會明白，房企暴雷為何從商票、美元債開始， 它們是出現(xiàn)資金問題后，房企最先放棄兌付的。

在以上所有債權(quán)都實現(xiàn)清償之后，如果還有剩余，就是股東權(quán)益了。

目前，困境房企都在全力“保交付”，也就是保上述第二項，就已經(jīng)焦頭亂額了。股東權(quán)益的不確定性，可想而知。

定增獲批，體現(xiàn)的是政策支持。但發(fā)行是市場化的，需要公司和保薦機構(gòu)主動去找錢，投資者是否買單，取決于房企本身的質(zhì)量以及買方的信心。

所以推出定增方案的房企，都會有大股東參與甚至占大頭，以彰顯誠意。目前獲批注冊的房企中，保利發(fā)展、招商蛇口和中交地產(chǎn)，其實控人均明確表示將參與定增。能否吸引其他投資者跟進，尚待觀察。

東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，目前除了六家獲批定增的房企之外，還有17家公司的股權(quán)融資方案正在審批流程中。

其中，西藏城投、外高橋、中南建設(shè)、萬科A、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展6家房企定增申請已獲交易所受理，正處于問詢環(huán)節(jié)，待交易所審核，并獲得證監(jiān)會作出同意注冊的決定后方可實施；其余10家方案進度或處于董事會通過階段，或處于股東大會通過階段。

通常而言，房企獲準注冊后，有效期是一年。如果未能在期限內(nèi)發(fā)行成功，則可能面臨注冊失效的情況?！?/p>

考慮到當(dāng)前人口、城市化水平，房地產(chǎn)行業(yè)很難在16萬億的銷售峰值基礎(chǔ)上繼續(xù)增長，存量競爭中，房企之間的優(yōu)勝劣汰無可避免。

留給困境房企的時間，已經(jīng)不多了。

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